Duurzaam bouwen hoeft niet duurder te zijn, integendeel: voorbeelden uit de regio Stuttgart tonen aan dat een zuinig gebruik van hulpbronnen kan helpen om de vaak verschrikkelijke kosten te verlagen. Dit wordt mogelijk gemaakt door modulaire en seriële constructiemethoden en door het gebruik van gerecyclede materialen of regeneratieve bouwmaterialen zoals hout en stro. Hernieuwbare energie, van fotovoltaïsche energie tot warmteterugwinning, wordt toegevoegd en verlaagt de bedrijfskosten van onroerend goed.
Naast het digitaliseren en vereenvoudigen van het bouwproces, zoals bij „gebouwtype E”, zijn er momenteel hoge verwachtingen dat serieel en modulair bouwen de bouwkosten in totaal met wel 40 procent zal verlagen. Een goed voorbeeld dat al deze benaderingen combineert, is de „Zero” in Stuttgart-Möhringen, die enkele weken geleden werd gekocht. Het kantoorgebouw met vijf verdiepingen biedt 400 werkplekken op 14.200 vierkante meter. De klant was Sindelfingen EEW GmbH, die al tientallen jaren objecten ontwikkelt en verkoopt. „Ons doel was om zo duurzaam mogelijk te bouwen”, zegt ondertekenaar Patrick Schumann. Als zoon van de eigenaar had de 27-jarige bedrijfseconoom goede mogelijkheden om hier nieuwe normen te stellen.
Naast de seriële modulaire houtconstructie is het project gebaseerd op een hoge mate van zelfvoorziening via een PV-systeem van 170 kWp en een ijsopslagtank met een watervolume van 400 kubieke meter. De bouwtechnologie was gestroomlijnd en niet ontworpen voor piekbelastingen. „In onze kantine openen we bijvoorbeeld deuren en ramen wanneer 200 mensen tegelijk eten, en dan slechts 20 minuten lang”, legt Schumann uit. De bouwtechnologie werd gesimuleerd met voorspellingen voor weergegevens die zich uitstrekken tot 2045. „Het project vereiste overtuigende argumenten van bankiers, belastingadviseurs en advocaten, aangezien de vastgoedsector erg conservatief is.”
Dergelijke details zijn typerend voor de „eenvoudige constructie” die Stefan Leupertz al jaren probeert juridisch veilig te maken om innovaties weer mogelijk te maken en de kosten tot 30,40 procent te verlagen. Tot 2012 was de gekwalificeerde advocaat rechter bij het Federale Hof voor Bouwrecht en sindsdien is hij geschillenbeheerder in de bouwsector. Hij adviseert ook verenigingen over deregulering om te mogen afwijken van normen als alle betrokken partijen het daarmee eens zijn: investeerder, gebouweigenaar, koper en huurder.
De resultaten van dergelijke gewaagde stappen zijn meetbaar: „Zero”, waarbij de vierkante meter wordt gehuurd voor 23 euro, verbruikt slechts 24 kWh energie per vierkante meter en jaar, vergeleken met drie keer hogere waarden voor conventionele gebouwen.
„Eenvoudige constructie” is ook een probleem bij de in Stuttgart gevestigde Drees & Sommer-dochteronderneming EPEA. Het bedrijf, dat chemicus Michael Braungart in 1987 oprichtte om de lineaire economie om te zetten in een circulaire economie, kijkt echter naar het hele bouwproces. Geboren in het Zwabische Gmünder was de natuur, met haar ritme van groei en verval, het rolmodel. Marcel Özer, algemeen directeur van EPEA, verwoordt het zo:
We willen afstand nemen van stand-alone oplossingen en alle processen en aspecten met elkaar verbinden.
De duurzaamheidsstrategie van 45 EPEA-experts is van toepassing op Dreso's eigen bouwprojecten en op gebouweigenaren zoals de stad Konstanz, die momenteel bijvoorbeeld een vakschool bouwen. Managing Director Marcel Özer benadrukt:
Een belangrijke indicator van onze analyses is CO2-Waarde.
Dit wordt bekeken over de gehele levenscyclus van een gebouw — van de winning van grondstoffen en de energie-efficiënte productie van de bouwmaterialen en componenten, via de planning en uitvoering van het bouwproject, de exploitatie van het gebouw, tot de ontmanteling en het hergebruik of verder gebruik van de gebruikte materialen.
Als adviesbureau ondersteunt EPEA ook de certificering van fabrikanten van bouwmaterialen en hun producten voor duurzaamheid en modereert op software gebaseerde industriële oplossingen, die op hun beurt digitaal kunnen worden vergeleken met bouwwetgeving of kwaliteitsnormen zoals het DGNB-zegel. Dit is te vergelijken met het beproefde statiegeldsysteem van de drankenindustrie, waarvan de flessen overal worden teruggenomen en terugbetaald en dat — op basis van identieke recepten — uiteindelijk samen kan worden gerecycled tot nieuwe flessen. Hetzelfde is ook mogelijk met vensterglas, armaturen of tapijten om hoogwaardige grondstoffen in omloop te houden.
Sterker nog: in de Benelux-landen blijven de gevels of tapijten van nieuw gebouwde hotels of universiteiten gedeeltelijk eigendom van de fabrikant, die een vaste vergoeding per maand ontvangt van de gebouweigenaar. Dit geeft de leverancier de prikkel om niet de goedkoopste oplossing aan te bieden, maar de meest winstgevende oplossing voor hen. Dit kan betekenen dat tapijten bijvoorbeeld niet worden verlijmd maar met klittenband worden bevestigd, zodat de textielvezels later opnieuw kunnen worden gebruikt. Of om bijzonder robuust materiaal te gebruiken op trappen en voor liften om de duurzaamheid te verhogen. Of vervang slechts enkele vierkante meters in plaats van het hele gebied.
Samen met de digitale materiaaldatabase van Madaster werkt Özer ook aan het vastleggen van de inhoud van gebouwen en het bepalen wanneer het nodig is om ze te ontmantelen. Deelnemers aan de bouw kunnen bijvoorbeeld achterhalen wanneer en waar hoeveel mineraal materiaal, gebruikte tegels of ramen beschikbaar komen en kunnen dit plannen bij de bouw van een nieuw gebouw of renovatie. Tübingen en München worden momenteel ontmanteld, bijvoorbeeld op voormalige kazernegebieden. Heel intiem wordt materiaal daar opnieuw verwerkt en tijdelijk opgeslagen voor inzameling.
Dit bespaart kosten op het gebied van logistiek en verwijdering en is in deze gevallen zelfs goedkoper dan de conventionele, eerdere verwijderingsmethode.
De circulaire reorganisatie van materiaalstromen na demontage en renovatie wordt een centraal onderdeel van de toekomstige bouwsector. Zogenaamde secundaire grondstofcentra zullen daarbij een sleutelrol spelen — ze moeten landelijk en interdisciplinair worden georganiseerd. Visionair Marcel Özer ziet hierin een enorm potentieel:
Hier worden compleet nieuwe bedrijfsmodellen en banen gecreëerd.
Er bestaat al een netwerkinitiatief van verschillende bedrijven in Offenbach op het gebied van stadsmijnbouw. Tegelijkertijd veranderen traditionele sloopbedrijven steeds meer in secundaire grondstofhandelaren en nemen ze afscheid van hun vroegere 'groezelige imago'. De ruimtebehoefte van dergelijke hubs hangt grotendeels af van het beheer van de materiaalstroom en het respectieve gebruik.
Klik hier voor het volledige artikel in het september/oktober 2025 nummer van Economy magazine.
Auteur: Leonhard Fromm